一、设立阶段

该阶段主要是注册成立项目公司，完成公司筹建，这时候公司还没有开展具体的业务。

涉及税种：印花税

①资金账簿印花税公司成立必然会建账，接受股东投资等，需要缴纳资金账簿印花税。应交税款=（实收资本+资本公积）*0.5‰*50%

小城说：自2018年5月1日起减半征收资金账簿印花税，实际税率0.25‰。对按件贴花5元的其他账簿，免征印花税。

②购销合同、财产租赁合同印花税如果这时候公司购置办公用品、租赁固定资产等，签订了合同或类似凭证的，都需要缴纳印花税。

税率：购销合同0.5‰，租赁合同1‰计税依据：合同金额

小城说：由于这个阶段公司还没有开始经营，税收都是0申报，因此很容易忽略申报这笔印花税。

二、拿地阶段

该阶段主要是取得待开发的土地。取得土地的方式有招拍挂、二级市场转让、划拨转出让等，每种方式的涉税处理稍有区别。

涉及税种：契税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税、耕地占用税。

1.契税作为不动产的受让方，无论是通过哪种途径取得土地，企业都要缴纳契税后才能办理土地使用权证。但是，通过不同的途径取得土地，契税的计税依据也不相同。

计税依据：①招拍挂土地：土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

小城说：2021年9月新契税法实施后，进一步明确了通过招拍挂等形式取得出让土地的契税计税依据，以前各地存在争议的“城市基础设施配套费”被明确纳入进来，同时明确指出了还包括承受着支付的无形资产。

同时，一宗土地可能存在多次缴纳契税的情况。因为在办理土地使用权证的时候，契税的计税依据通常只包括了土地出让金等，而安置补助费、城市基础设施配套费等需要随着项目立项、建设等才能确定金额，因此在确定计税依据后再进行申报缴税。

②二级市场转让：承受方应交付的总价款。包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

③划拨转出让：以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。税率：3％-5％

2.印花税

产权转移书据印花税：与政府签订的土地出让合同，需要按照“产权转移书据”缴纳印花税。

应交税款=合同金额*0.5‰

小城说：此处印花税的计税依据，应当≤契税的计税依据。因为契税计税依据的范围更加广泛，而印花税主要就是合同金额。如果印花税计税依据＞契税计税依据，可能存在少交契税或多交印花税的风险。

3.城镇土地使用税公司一旦办理了土地使用权产权，或者实际使用了土地，就应该从次月起缴纳城镇土地使用税。

应交税款=土地面积*定额税率（各地税率不一样）

4.个人所得税如果公司是从个人手中购买的土地，虽然公司不交个人所得税，但是有义务代扣代缴个人所得税，税目为“财产转让所得”。

查账征收情况下：应交税款=（卖出价-买入价）20％

核定征收情况下：应交税款=卖出价*核定征收率

小城说：如果不能提供个人买入价的凭证或，有可能核定征收。

5.耕地占用税公司取得开发用地时如果土地状态还是耕地的话，还需要缴纳耕地占用税。

计税依据：占用耕地面积。税率：定额税率，各地有所不同。

小城说：实务中，开发商缴纳耕地的情况较少，因为各地区都成立了土地储备中心，专门负责整理土地，一般耕地占用税都已经由土地储备中心缴纳。

如果由房地产开发企业缴纳耕地占用税，那么在1年之内可以暂免缴纳城镇土地使用税，即两税种有1年的衔接时间。

三、开发阶段

该阶段主要是搞开发建设，包括前期勘察设计、修建主体等，特点是企业会购进大量的建筑服务、建筑原材料等，账上亏损比较大。

涉及税种：印花税、城镇土地使用税。

勘察设计合同印花税：项目前期签订的地勘合同、设计合同，应缴纳勘察设计合同印花税。应交税款=合同金额*0.5‰

建筑安装工程承包合同印花税：工作的作为业主方，与施工单位签订的建筑安装工程承包合同应当缴纳印花税。应交税款=合同金额*0.3‰

借款合同印花税：如果企业有从银行申请开发贷款，必然会签订贷款合同，应当缴纳借款合同印花税。应交税款=合同金额*0.05‰

小城说：这一阶段签订的建筑安装等合同，在签订时可能只约定了单价和结算方式，未确定合同总价，可以先按5元／件贴花，结算确定金额后再补缴印花税。

2.城镇土地使用税项目建设阶段，土地依然由房地产企业持有，应当缴纳城镇土地使用税。

计税方式与拿地阶段相同。

四、预售阶段

楼盘修建到一定进度，就可以申请预售许可证，进行预售了。该阶段是房地产企业实现销售收入、发生销售费用、进行回款的主要时期。

涉及税种：增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税、城镇土地使用税

房地产企业在预售阶段，虽然还没有满足确认增值税收入、企业所得税收入的条件，但是按规定，预收账款应当预缴增值税、企业所得税、土地增值税。

小城说：房地产企业预缴的管理规定，有利于税收支出与企业现金流相匹配，在预售阶段，企业的资金比较充裕，缴纳税款对资金压力的影响较小。而在项目后期，资金基本被总部回收，或被投入到其他项目，如果税费集中在后期缴纳，不利于税收征管，也不利于企业现金流平衡。

1.增值税房地产开发企业以预售方式销售开发的房地产项目，应在收到预收款后按3%的预征率预缴增值税。

一般计税项目：转让不动产税率为9％预缴税款=预收账款／（1+9％）*3%

简易计税项目：转让不动产征收率为5％预缴税款＝预收账款／（1+5％）*3%

2.企业所得税企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

企业所得税预缴使用的“预计毛利率”是由各省税务局规定的，从3%-20%不等，预计毛利率将直接影响企业预缴企业所得税的金额。

举例：某简易计税项目当期预收款1050万，不含税金额为1050/(1+5%)=1000万。假设预计毛利率为20%，则当期应申报预计毛利额1000*20%=200万，即税法认为企业当期实现了200万的毛利。

小城说：该阶段由于企业并没有确认收入，也没有结转成本，因此应交企业所得税只与预计毛利额、期间费用和税金有关，与成本无关。

3.土地增值税对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。

预缴税款=不含税收入*预征率

小城说：各地区对预征率、开发产品分类的规定有所不同；预征率在1%-5%之间；开发产品有两分法（住宅、其他）、三分法（普通住宅、非普通住宅、其他）等等。在预售阶段，通常土地增值税预缴的计税依据和企业所得税上“销售未完工产品的收入”应当一致。

4.房产税企业预售房产需要使用售楼部、样板间，这时候售楼部、样板间作为自用房产，应当缴纳“从价计征”房产税。应交税款=房产原值*（1-扣除比例）*1.2%。扣除比例为10%-30%，具体比例由各省自行规定。

小城说：上述应交税款是按年计算的，但房产税、城镇土地使用税都是按月计算、按年缴纳的，每半年申报纳税1次，因此如果售楼部在年中才投入使用，则按照实际使用的月份计算纳税。

5.印花税企业预售阶段会签订大量的商品房买卖合同，属于产权转移书据印花税的应税范围，应当缴纳产权转移数据印花税。应交税款=合同金额*0.5‰

6.城镇土地使用税预售阶段，土地依然由房地产企业持有，应当缴纳城镇土地使用税。计税方式与拿地阶段相同。

五、交房后

交房是房地产开发企业税收处理的重要拐点！交房后，意味着企业所得税当确认收入、结转成本，增值税由预缴转为确认收入，城镇土地使用税可以部分终止纳税义务。

涉及税种：企业所得税、增值税、土地增值税、城镇土地使用税

1.企业所得税企业所得税前期申报的预计毛利额，其实就是一个“预估数”，交房后，首先要冲回以前的预计毛利额，然后要确认实际的收入、成本。这个过程其实就是把企业所得税“预估数”变为“实际数”。

2.增值税交房后，应将前期的预收款确认增值税收入并缴纳增值税。

一般计税项目：销项税额=（含税全价-土地价）/（1+9%）*9%此处计算的仅为销项税额，在交房当期具体要缴纳多少增值税，还取决于企业有多少进项税额、前期预缴了多少增值税。

简易计税项目：应交税款=含税全价/（1+5%）*5%-预缴

3.土地增值税交房后的土地增值税计税方式与预售阶段相同。

4.城镇土地使用税随着商品房销售交房，已售部分的土地使用权其实已经属于购房者，因此房地产企业可以终止已售部分对应的城镇土地使用税。

应交税款=（土地面积-已售部分分摊的土地面积）*定额税率

六、土地增值税清算

当项目达到可清算、应清算条件，就会进行土地增值税清算，土地增值税清算是房地产开发项目的重要税收节点，通常主管税务机关会对企业进行全税种清算，审核项目的收入、成本费用和税金，计算应补（退）的土地增值税、企业所得税、增值税等。

土地增值税税率为30%-60%四级超率累进税率，是税法中唯一的超率累进税率，增值率越高，税率越高。而且税制也最为复杂，计算应纳税额比较繁琐，需要分别计算增值额和扣除项目金额。

应交税款=增值额*税率-扣除额*速算系数-预缴

七、尾盘销售

此处的尾盘销售，专指“土地增增值税清算后”的尾盘销售，即开发项目完成了土地增值税清算后，仍然继续销售的部分。

涉及税种：土地增值税、增值税、企业所得税、印花税

1.土地增值税尾盘销售的土地增值税与清算前的土地增值税处理有两点不同：①不再预缴，直接计算应交。②成本为清算时计算确认的成本。

应交税款=增值额*税率-扣除额*速算系数

2.房产税房地产企业的自持物业，需要缴纳房产税。出租的部分，按从租计征缴纳房产税；未出租部分，按从价计征缴纳房产税。

从租计征：租金收入*12%

从价计征：房产原值*（1-扣除比例）*1.2%。扣除比例为10%-30%，具体比例由各省自行规定。

3.其他税种其他税种的处理和交房后相同。